Non siamo impazzite, state tranquilli. Oggi parliamo di un passo importante come la vendita/acquisto della casa tramite un’agenzia immobiliare. Quindi parliamo di una spesa aggiuntiva che da molti è vista come “inutile” ma che, nello stesso tempo, può diventare “indispensabile”.
Partiamo innanzitutto dalla definizione di agente immobiliare data dal Codice Civile (art.1754 e segg.) ovvero il “mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. Pertanto, l’agenzia immobiliare è l’impresa autonoma che si occupa della gestione di una vendita immobiliare o della gestione del cliente in fase di acquisto o locazione. La selva di agenzia che c’è in ogni città, grandi o piccole che siano, manda spesso in confusione il proprietario di casa: dove vado? A chi mi affido? Su cosa baso la scelta? Perché dovrei “mettere l’agenzia” se posso vendermela da solo? Partiamo proprio da quest’ultima domanda: vendere casa non è un gioco. Il mediatore professionista frequenta innumerevoli (credetemi INNUMEREVOLI) corsi di aggiornamento che spaziano sugli argomenti più disparati: dalla legislazione civile e penale all’ambito notarile, dall’edilizia all’economia, dalla consulenza bancaria a quella tecnico/ingegneristica oltre che ottenere una specifica abilitazione dopo un lungo corso in Camera di Commercio e il superamento di un esame “tostissimo”. Ciò significa che dalla ricerca dei documenti (che significa passare ore in Enti come il Catasto, il Comune, l’archivio notarile, l’Agenzia del Territorio ecc.ecc) alla gestione del cliente, dalla sequela delle trattative ai contatti con le banche e i notai tutto – e ribadisco TUTTO – deve essere fatto da una persona che ha studiato per questo. I rischi che si corrono sono gravi e possono portare a grosse perdite in termini economici. Per esempio, considerata l’enorme mole di documenti e carte richiesti per la vendita di una casa (soprattutto se non di nuova costruzione) e considerato che i proprietari spesso non ne sono a conoscenza – in quanto “non del settore” e data la scarsa “informazione”– può capitare che in fase di fissaggio della data del rogito (passaggio di proprietà) il notaio riscontri un problema (che può essere una difformità sulla piantina, la mancanza di una concessione) o qualsiasi mancanza che renda nullo l’atto. In questo caso il proprietario “in difetto” è costretto a restituire il doppio della caparra ricevuta (ciò significa, spesso, molti molti soldi). Di contro il problema può riguardare il cliente acquirente: se per esempio, per noncuranza o per ignoranza, prima di dare la caparra non si è fatta una consulenza di mutuo per accertarsi della solvibilità e delle proprie possibilità, se la banca ci rifiuta il mutuo (e, mai come ora, questo accade frequentemente) la caparra stessa è persa (ed anche qui sono dolori)! Ciò a cui bisogna pensare è che, affidandosi ad un professionista, non solo si è tutelati contro ogni tipo di problematica, ma si risparmia tantissimo in “salute” (per non parlare dei soldi persi in ore di ferie per le file e le ricerche o i permessi chiesti per eventuali visite che poi non avvengono). Insomma, un piccolo sacrificio ben vale la miglior riuscita dell’operazione.
Torniamo alle nostre domande: a chi affidarsi e cosa fare. Innanzitutto il primo passo se volete vendere casa è una valutazione rigorosamente gratuita di un consulente esperto della zona specifica in cui si trova l’immobile (ricordate che un solo angolo di strada più fare la differenza nel valore della vostra casa). Confrontate pareri diversi e valutate i criteri su cui si basa la valutazione del professionista. Se invece siete acquirenti il primo passo è una consulenza mutuo – anche questa rigorosamente gratuita. Se non conoscete le vostre reali possibilità vi muoverete senza cognizione di causa spesso rincorrendo un bene inarrivabile (tempo da perdere nessuno ne ha).
Il secondo passo è “valutare le proposte dell’agenzia stessa”. Non affidatevi a chi vi fa la valutazione più alta: ricordate che l’agente immobiliare guadagna “a provvigione”, ciò significa che se vi dà un valore inferiore alle vostre aspettative forse non è lui il pazzo -considerando che va contro il suo stesso interesse - ma le vostre aspettative che non incontrano il momento di mercato e il reale valore commerciale della casa. Ascoltate ciò che vi dice, il modo in cui parla, le sue credenziali, fategli tutte le domande che vi vengono in mente, prendete in considerazione le forme pubblicitarie e cercate di capire come verrà “messo in vendita” il vostro immobile. Un aspetto fondamentale è la provvigione. Va innanzitutto detto che la provvigione è dovuta da entrambe le parti alla sottoscrizione dell’accettazione della proposta di acquisto e laddove non pattuita bisogna rifarsi agli usi locali (art.1755 c.c. e sgg): questo significa che potete fare una telefonata in Camera di Commercio e chiedere informazioni approfondite. Diffidate di provvigioni troppo basse (addirittura nessuna provvigione): questo modus operandi nasconde spesso una pessima pubblicità e una scarsa attenzione alla vendita stessa – ricordate che nessuno fa nulla per nulla.
Altro consiglio fondamentale: mettete tutto per iscritto, solo così sarete davvero tutelati! Stabilite con il mediatore la durata dell’incarico (i professionisti seri acquisiscono moduli e formulari direttamente dalle Camere di Commercio dove sono indicati nome e cognome, numero di ruolo e di iscrizione al Rea nonché firma del titolare e timbro della società), l’esclusività della trattativa (sfatiamo un mito:vedere lo stesso immobile pubblicizzato da cinque sei agenzie diverse non fa incuriosire il cliente, lo allontana, gli fa credere ad una scarsa serietà delle agenzie che se ne occupano e di una “sospetta” fretta del proprietario!), il prezzo di vendita (l’unico che verrà pubblicizzato), la provvigione, eventuali clausule di rilascio, di caparra, di pertinenze ecc. Ogni minima cosa non scritta sarà contestabile dalle parti, pertanto non abbiate il timore di risultare “pesanti”: il mediatore ha il dovere di rispondere ai vostri dubbi e di dissipare ogni titubanza. Leggete fino in fondo le clausule dell’incarico, comprese quelle piccole piccole e fatevele spiegare (sarà un modo per valutare la preparazione dell’agente) fino all’ultima parola (leggi e normative comprese).
Una volta che vi siete affidati ad un’agenzia, lasciate che ognuno faccia il proprio lavoro senza intralciare il naturale percorso della vendita. Ricordate che l’agente immobiliare studia ogni giorno per soddisfare i clienti ed è un professionista al pari di tutti gli altri. Affidatevi anche a ciò che “si dice in giro”, chiedete al vicino se conosce quell’agenzia, chiedete a chi ha già avuto modo di lavorare con loro. In questo ambito si pensa comunemente che “il cliente è la miglior pubblicità”: ciò significa che un buon nome, nella maggior parte dei casi, è sinonimo di buon servizio. E se avete qualche dubbio, gli esperti de “l’altra metà della divisa” saranno qui per aiutarvi.
Sometimes Saving is Counter-Productive! - by Luana Fiorenza
(Translation by Mrs Karen Brooker Villani)
No, we are not going mad, don’t worry! Today we are going to talk about the important step of deciding to buy or sell a house through an estate agent. So, we are going to talk about what could be called an ‘additional’ expense but which, at the same time, can be considered ‘absolutely necessary’.
Let’s start with the definition of an estate/real estate agent as defined by the ‘Codice Civile’ (art.1754 and fol.) which states “ the mediator will put two or more sides into contact for the conclusion of a deal though he will not be any way dependent or representative on either side”. Thus said, the estate agency is the autonomous business which handles the selling of a property or deals with the client as they set out to buy or rent a property. The plethora of estate agencies which abound in any city, big or small, can leave the client feeling totally confused and asking themselves: Where do I go? Whom can I trust? How do I choose? Why should I use and agency when I am perfectly capable of doing this myself?
Let’s start from this last question: selling a house is not a game. The professional realtor does a load (believe me A LOAD) of courses to stay up-to-date which cover all kinds of subjects from penal and civil legislation to dealing with solicitors/lawyers, building, economics, banking, technical and engineering plus having to study to become a qualified estate agent and passing a really hard exam.
This means that the whole selling process from gathering all the necessary documents – which can mean hours of queuing and research , managing the client and carrying out the necessary contacts with banks and solicitors/lawyers - this whole process HAS to be done by someone who is qualified to do this. There are serious risks involved otherwise which could mean heavy financial losses. For example, just consider the huge amount of paperwork and documents necessary for the sale of a house, (especially for a newly-built house), and often the house owners have no knowledge of this because they are not informed and/or are just unaware. When it comes to the fixing of a date for the property to change hands (rogito – in Italian) the solicitor may be unable to go ahead just because the house plans have some problem or some authorization is missing or any other smallish matter which will mean the exchange cannot go ahead. In this case the property owner is liable and will be obliged to give back double the deposit paid (and that can mean A LOT of money). On the other hand the problem may lie with the buying client: it may happen that through ignorance or neglect, the client has not properly found out about the mortgage he can expect to have from the bank and, after going ahead with paying the deposit on the property, he may find himself refused the mortgage he was hoping for (and this happens ever more frequently nowadays). The result is that he loses his deposit – and that can be very painful.
People have to think that by calling in a professional, not only are they safeguarding themselves against eventual problems but they are also keeping their sanity to say nothing of actual money and time spent waiting around, doing research and trying to obtain various permits.
To sum up, the whole operation is worth the money you will need to pay an expert.
Let’s go back to the question on what to do and whom to trust. First of all, when you are selling a property the first step is to call in an expert who will give you a free valuation of the property. He knows the area and the value of property in that area, for example, your property could be worth more ( or less) depending on where it is on the street. Compare different feedback and evaluate the criteria which you have been given to justify the price they are quoting. If you are buying, the first step is to consult various mortgage brokers – this too is free. Only by knowing exactly how much you can spend will you be able to make real decisions on the type of property you can afford, ( nobody likes wasting time).
The second step is to evaluate the suggestions of the agency itself. Don’t trust those who put a higher evaluation on the property: remember that the estate agent earns a percentage of the selling price so if his evaluation is lower, HE is not the crazy one – it would not be in his interest to quote a low price, maybe your expectations don’t meet the current market prices and you don’t have a real idea of the current market situation.
Listen to what he says, how he says it and look at his credentials. Ask all the questions you can think of, look at how they advertise properties so you can see how your property will be sold. One fundamental aspect is the fee. This fee is paid on both sides of the deal once an agreement is reached and if this amount has not been previously discussed, local regulations are turned to (art.1755 and fol.) which may include a phone call to the local Chamber of Commerce to find out more details. Be suspicious of those who ask for too low fees or maybe no fees at all: it might mean that the property will be virtually unadvertised or advertised badly and the whole selling process may not be well handled. Remember, nobody does anything for nothing.
Another basic piece of advice: make sure you write everything down, it’s the only way to be protected. Decide with the agent how long they will have your business for, ( the real professionals have forms and modules directly from the Chamber of Commerce where name, surname, enlisting number in the Rea ( professional body ndt.) company owner’s signature and stamp are indicated plus the exclusive right of the agency - and here we need to bust the myth that a prospective buyer who sees a property advertised by 5 or 6 agencies is not attracted to view the property more, it puts them off and they think the agency can’t be much good at their job and/or they are suspicious that the seller is in such a great rush to sell! Other things to be written down are the seller’s price – only the one to appear on the advertised property, the fee and further relative conditions, deposit expected etc. The slightest thing that is not written down will almost certainly be contested by one or other of the parties so don’t be afraid of coming across as a pain because the agent’s duty is to answer all your questions and be clear in everything. Read everything including the small print and get them to explain anything you don’t understand – that way you can also gauge how much the agent really knows – right down to the last printed word including laws and norms.
Once you have come to an agreement with the agency, let them get on with the job without getting in their way. Remember that the realtor has studied to get where he is and knows exactly how to do his job. Listen to what other people say about the agency too, your neighbours might know something about them and how they work or try and find someone who does. In this particular business it really is the client who gives the best publicity so if you talk to someone who was satisfied with how they carried out their job they probably ARE doing a good job.
If you are still in doubt and need some advice, the experts from “l’Altra Meta’ della Divisa” are here to help.
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