mercoledì 8 febbraio 2012

L'Affitto, questo sconosciuto... - di Luana Fiorenza

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Quello del contratto di locazione può essere un argomento molto complesso, se non ci si muove con cognizione di causa. Per noi, Metà di tutta Italia, spesso è l’unica soluzione per vivere col nostro lui e per non dover trascorrere anni attaccate al telefono. Oggi vi daremo qualche indicazione per non cadere nelle “trappole” disseminate qua e là in questo mondo.
Partiamo innanzitutto dalla scelta del tipo di contratto: ce ne sono fondamentalmente di due tipi, transitori o a canone libero. Il primo (quello per molti trasferisti di maggior uso) ha una durata che va da 1 a 18 mesi, non si rinnova automaticamente ed è fondamentalmente destinato ad alcune categorie di lavoratori e studenti. Alla scadenza va riscritto ex novo (anche ricopiandolo identico al precedente). I vantaggi per l’affittuario (che in termini tecnici si chiama conduttore) è la possibilità di lasciare l’appartamento in breve senza obblighi di sorta. I vantaggi per il locatore (il proprietario) sono di natura pratica: se l’inquilino è moroso, se vuole mandarlo via, la breve durata del contratto stesso lo libera da enormi problemi. I costi non variano rispetto al contratto classico, si paga la normale imposta di registro del 2% del canone annuale (divisa a metà fra inquilino e proprietario) e si mettono le marche da bollo (una per pagina).
Analizziamo invece il contratto classico: la sua durata può essere di 4 anni rinnovabile di altri 4 (tacitamente se il proprietario o l’inquilino non esercitano il loro diritto di recesso) o 3 anni rinnovabile di 2 (con le stesse modalità). Il vantaggio di questo contratto è, ovviamente, nella stabilità data dalla lunga durata (cosa che per molte famiglie è fondamentale per un’educazione e per una crescita sana) e nella possibilità di “sentirsi un po’ proprietari” pur non essendolo realmente. Le tasse da pagare sono le stesse del contratto transitorio, ma bisogna ricordare che ogni anno l’imposta di registro va rinnovata (sempre nella misura del 2% del canone annuale) e che ogni anni l’Istat pubblica una “lista di aggiornamenti” (normalmente ammontano a pochi euro, ma è diritto del proprietario richiederli). Il vantaggio di scegliere il “3+2” sta tutto in una piccola agevolazione fiscale sull’imposta di registro (pagabile anche per tutti e tre gli anni in un’unica soluzione con un ulteriore sconto).
Ma passiamo ai dubbi che “normalmente” sono motivo di scontro fra proprietari ed inquilini. Innanzitutto, il primo consiglio è CERCARE DI STABILIRE UN BUON RAPPORTO, DI RECIPROCA FIDUCIA E RISPETTO. In tanti anni in questo campo mi è capitato di vedere proprietari ed inquilini andare a cena insieme e fare l’uno da testimone di nozze all’altro ma anche gente pronta ad investirsi per strada dopo anni e anni di cause in tribunali (ricordate sempre che la figura dell’affittuario è molto tutelata dalla Legge ma se il proprietario decide di esercitare i propri diritti, si può arrivare alla “liberazione coatta” – e credetemi, vedere i propri beni “gentilmente” riposti sul marciapiede davanti casa non è una scena piacevole!)
Secondo consiglio: TRATTATE LE “LORO” CASE COME SE FOSSERO LE “VOSTRE”. Curatele, abbiatene rispetto, non trascuratele né rovinatele solo perché “siete in affitto”. La Legge obbliga l’inquilino a lasciare l’appartamento nello stesso stato in cui lo ha trovato e dà diritto al proprietario di essere risarcito (trattenendo il denaro dal deposito cauzionale lasciato alla sottoscrizione del contratto) degli eventuali danni. Se si rompe una serratura perché l’inquilino ha forzato una chiave, non è giusto chiedere l’intervento del proprietario. Ma se si rompe la caldaia perché non viene revisionata da anni bè, lì sarebbe ingiusto che l’inquilino intervenisse di tasca propria. Il concetto è PARLATE DI OGNI PROBLEMA, DISCUTETENE CON CALMA E CON LA VOLONTA’ DI TROVARE UN GIUSTO COMPROMESSO. Incaponirsi sul “devi farlo tu, devo farlo io” non aiuterà nessuno e rovinerà un rapporto che molto spesso è destinato a durare a lungo (a volte anche molto, molto a lungo). Un altro consiglio importante è METTETE SEMPRE NERO SU BIANCO OGNI MINIMA CLAUSULA O DECISIONE. A partire dall’arredamento presente in casa, per arrivare alle mensilità di deposito cauzionale, ricordate che ogni minimo diritto e dovere può essere esercitato solo se il contratto lo prevede (esistono i contratti cosiddetti “verbali” ma non hanno validità legislativa).
Ultimo consiglio, forse il più importante di tutti: REGISTRATE SEMPRE I CONTRATTI ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE. Scappate dai proprietari che vi invitano a “firmare un contatto in nero”, questo è ILLEGALE, le conseguenze le potreste pagare care, molto care.
Per qualunque consiglio, indicazioni, dubbi, recatevi all’Agenzia delle Entrate o all’Agenzia del Territorio più vicina a voi: specialisti ed esperti potranno guidarvi e consigliarvi nel migliore dei modi.
E se loro non “vi soddisfano” rivolgetevi a noi. Esperti del settore saranno sempre a vostra disposizione gratuitamente.



Renting..an unknown subject - by Luana Fiorenza
(Translation by Mrs Karen Brooker Villani)

A letting contract can be quite a complicated subject if you are unaware of what is behind it. For us, Other Halves from all over Italy, it can be the only solution to being with our man if we don’t want to spend hours and hours on the phone. Today we are going to give you some advice about how to do this without falling into the pitfalls that you might find along the way.
Let’s start with the type of contract and there are basically two types: temporary and open-ended. The first, most popular with those who are not going to settle permanently, can last from one month to eighteen months and is not automatically renewed. It is aimed at certain types of workers and students. When this contract expires it is completely re-written even though it might be exactly the same as the original contract. The advantages for the tenant ( ‘conduttore’ in Italian) is that they can leave the property after a relatively short space of time with no obligation. For the landlord, ( property owner – proprietario in Italian) the advantages are more practical especially if the tenant is behind with the rent as he can get rid of the tenant quite quickly. Costs are not that different from the usual contract: normal registration tax is 2% of the annual rental income equally divided between the tenant and the landlord and a stamp tax applied to each page.
Let’s have a look at the usual contract: it is usually valid for 4 years with the possibility of a further 4 year renewal – this is done tacitly if neither landlord or tenant have shown a desire to rescind – but can also be for 3 years with a 2 year further renewal. Obviously the advantage of this type of contract is the long term aspect which is important where families, education and growth are involved plus the fact that tenants feel more that the property is their home without actually owning the property. The costs are the same as that of the temporary contract but it must be remembered that the registration tax must be paid each year ( always 2% of the annual rental income) and that each year the ISTAT publishes a list of ‘updated costs’ – normally only involving small euro payments but within the landlord’s rights to demand them. The advantage of the ‘3+2’ contract is that there is a small tax relief on registering the contract and also payable in a one off payment for the 3 years with a further discount.
Let’s move onto the shady areas which are normally behind misunderstandings between landlords and tenants. Our initial advice is to try to establish a good relationship of reciprocal trust and respect. After working for several years in this area I have met tenants and landlords that go out to dinner together and to be best man at the other’s wedding but I have also seen others who would willingly run each other over in the street and court proceedings that have dragged on and on for years. Don’t forget that tenants have quite a lot of rights according to the Law but if the landlord decides to exercise HIS, one can arrive at the ‘liberazione coatta’ – and, believe me, seeing one’s belongings being ‘nicely’ thrown into the street is not a pleasant spectacle!
Second piece of advice:TREAT THE HOUSE AS IF IT WERE YOUR OWN. Look after it, treat it with respect, don’t neglect it just because you are renting it. By law you are required to leave the property in the same state it was in as when you moved in and the landlord has the right to deduct from your deposit if the property has been mistreated. If a keyhole is forced by the tenant, for example, the landlord shouldn’t have to pay to have it mended but if the boiler breaks down because it hasn’t been checked regularly then the tenant shouldn’t have to pay for it to be repaired. The best thing is to go through everything calmly and sensibly and get to a right compromise. Once you start the “that’s your responsibility, that’s my responsibility” mode the whole relationship breaks down even though it could last for years.
Another important piece of advice is to write everything down beginning with any furniture, (and its condition), that there might be in the property and right through to the deposit paid and remember that any rights can only be accepted if they are part of the contract (verbal contracts have no legal validity).
The last thing and possibly the most important: make sure that the contract is registered at the AGENZIA DELLE ENTRATE ( Tax office). Have nothing to do with landlords who suggest signing contracts ‘under the table’. It is ILLEGAL and the consequences might cost you very dearly.
If you have any doubts or need advice contact the local Tax Office or Agenzia del Territorio – they have experts and specialists who can guide you through any problems or difficulties. And if they can’t help you contact US, we are experts and are always willing to help and – for nothing.

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